沖縄ホテル市場の分類とリエッタ中山の立ち位置について

note /安里博樹より

https://note.com/hiroki_asato/n/nf8ceeba4e04b

沖縄ホテル市場の分類とリエッタ中山の立ち位置について

ホテル運営のお話をいただくことがございます。

相手様のホテルイメージをお聞きした上で、沖縄のホテル事情を説明しております。

今回は、それらを体系的にまとめてみました。

ご参考までにお読みください。

沖縄ホテル市場の分類図

1. 全体の考え方

沖縄のホテルは、単純に「高い・安い」「リゾート・ビジネス」だけで分けるとズレてしまいます。

実際には、次の5つの軸で整理すると、かなり分かりやすくなります。

分類の5軸

立地・エリア

ホテル形態

価格帯

主な顧客層

滞在スタイル・利用目的

2. まずはエリアで分ける

沖縄は、どこにあるホテルかで性格が大きく変わります。

なので説明の入口は、まずエリアです。

エリア別の特徴

① 那覇エリア

空港アクセスが良い

モノレールや飲食店が充実

出張、短期観光、レンタカーなしの滞在にも向く

都市型ホテル、ビジネスホテルが多い

キーワード

都市型 / 交通利便性 / 短期滞在 / 出張 / 前後泊

② 南部エリア

空港から比較的近い

観光施設や海のスポットもある

家族旅行や観光の入口になりやすい

リゾート感と移動利便性の中間

キーワード

空港近接 / 観光導入 / ファミリー / レジャー

③ 中部エリア（北谷・読谷など）

街・海・商業施設のバランスが良い

若年層、ファミリー、長め滞在にも相性が良い

リゾートにも都市滞在にも寄せられる

キーワード

バランス型 / 滞在型 / 商業集積 / 海も街も

④ 西海岸リゾートエリア（恩納村など）

沖縄本島の王道リゾートゾーン

オーシャンビュー、ビーチ、プール、館内施設重視

“ホテルで過ごす”価値が高い

高単価帯が成立しやすい

キーワード

王道リゾート / ビーチ / 館内完結 / 高単価

⑤ 北部エリア（名護・本部など）

美ら海水族館、やんばる方面の観光拠点

広い客室や駐車場付き、連泊向き商品と相性が良い

“観光のための拠点”としての価値が高い

ファミリー・グループ・中長期滞在との親和性が高い

キーワード

北部拠点 / 連泊 / 広い客室 / ファミリー・グループ / 移動効率

⑥ 離島エリア（宮古・石垣など）

本島とは別市場として考えた方がよい

目的地そのものが旅の主役

リゾート、ヴィラ、高価格帯との相性が強い

キーワード

目的地型 / 非日常 / 独立市場 / 高付加価値

3. 次にホテルの形で分ける

同じエリアでも、ホテルの“器”が違えば商品は別物です。

ホテル形態別の整理

① 大型リゾートホテル

ビーチ、プール、レストラン、スパなどを備える

館内で完結しやすい

宿泊自体が目的になる

向いている客層

カップル、ファミリー、記念日、リゾート目的客

② シティホテル

那覇など都市部に多い

宿泊、会食、会議など多用途

観光にも出張にも使いやすい

向いている客層

観光、ビジネス、会合利用

③ ビジネスホテル

宿泊機能中心

コンパクト、実用性重視

1〜2名、短期滞在に強い

向いている客層

出張客、一人旅、短期滞在

④ コンドミニアムホテル

広い客室

キッチン、洗濯機、電子レンジなど生活機能を持つ

グループや家族、長期滞在に強い

向いている客層

ファミリー、三世代、グループ、連泊客、長期滞在客

⑤ ヴィラ・一棟貸し

プライベート性が高い

高単価で差別化しやすい

特別感が強い

向いている客層

富裕層、記念日、複数家族、小グループ

⑥ ゲストハウス・簡易宿所

価格訴求がしやすい

交流型や個人旅行に向く

客室設備よりコスト重視

向いている客層

バックパッカー、若年旅行者、低予算層

4. 価格帯でも分ける

価格はわかりやすいですが、沖縄は季節で大きく変動するので、単価だけではなく「価格に対して何を提供しているか」で見るのが大切です。

価格帯の分け方

① ラグジュアリー

高価格帯

眺望、施設、ブランド、体験価値が強い

② アッパーミドル

リゾート感や快適性が高い

家族旅行や記念日需要も取り込みやすい

③ ミドル

観光客のボリューム帯

価格と快適性のバランス重視

④ バジェット

寝る機能中心

価格感度が高い客層向け

5. 顧客層で分ける

ホテルは「何の建物か」より、誰のための商品かで説明した方が刺さります。

【注意】沖縄は、月毎に主要な客層が変わります。

その為、基本的に幅広い顧客層を取り込むことが大切です。

主な顧客層

ファミリー向け

グループ向け

カップル向け

ビジネス向け

長期滞在向け

インバウンド向け

団体・教育旅行向け

富裕層向け

6. 滞在スタイルで分ける

滞在スタイル

① 1泊移動型

観光ルートの途中で泊まる

利便性重視

② 連泊滞在型

2泊以上を前提

客室の快適性や生活機能が重要

③ 館内完結型

外出よりホテル内体験が重視される

大型リゾートに多い

④ 観光拠点型

ホテル自体より、周辺観光へのアクセスが価値

北部や那覇で説明しやすい

⑤ 生活滞在型

暮らすように泊まる

コンドミニアムやアパートメントに多い

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これらの5軸を合わせ、ホテル計画を話していくとより具体的になります。

せっかくなので、弊社リエッタ中山をポジションを整理しました。

リエッタ中山の市場ポジション整理

1. まず結論

リエッタ中山は、単純な「リゾートホテル」でも「ビジネスホテル」でもありません。

一番しっくりくるのは、

北部観光拠点型のコンドミニアムホテル

かつ

ファミリー・グループ向けの連泊滞在商品

という位置付けです。

つまり、

“海の目の前で館内完結を楽しむ王道リゾート”ではなく、

“北部観光を効率よく、広く、ゆったり泊まれる拠点型ホテル”

2. 5つの軸で見るリエッタ中山

① エリア軸

北部エリア / 名護拠点

リエッタ中山は、沖縄本島の中でも北部拠点型に入ります。

この分類で大事なのは、単に「北部にある」ではなく、

美ら海方面へ行きやすい

やんばる方面へのアクセスがしやすい

名護を拠点に中南部へ動くこともできる（渋滞の向きとは逆になる為）

北部観光のベースとして使いやすい

という、観光動線上の価値です。

沖縄のホテル説明でよくあるミスは、海が見えるかどうかだけで分類することです。

でもリエッタ中山の本質はそこではなく、北部を回る起点としての使いやすさにあります。

② ホテル形態軸

コンドミニアムホテル

リエッタ中山の核はここです。

つまり、宿泊特化型の広めコンドミニアムホテルです。

特徴としては、

客室が広い

多人数で泊まりやすい

家族・三世代・グループ利用に向く

連泊との相性がよい

暮らすように泊まれる

という、一般的なビジネスホテルやコンパクトホテルとは違う価値があります。

③ 価格帯軸

中価格帯〜アッパーミドル帯の「広さ価値型」

リエッタ中山は、超高級ラグジュアリーというより、

客室の広さ・定員・滞在性に対して価値を出す価格帯で考えるのが自然です。

つまり、

単純な最安競争ではない

かといって超富裕層専用でもない

“人数あたりで見ると合理的”

“広さや定員を考えると割安感が出る”

という立ち位置です。

④ 顧客層軸

主力はファミリー・グループ・三世代

リエッタ中山の主力ターゲットは、かなり明確です。

ファミリー

複数家族

三世代旅行

グループ旅行（サークルやスポーツ合宿など）

長めの滞在客

北部観光を重視する人

逆に言うと、

完全な一人出張向けビジネスホテルとは違いますし、

カップル向け高級隠れ家リゾートとも少し違います。

つまり

“少人数の出張客向け”ではなく、

“人数が多いほど価値が出やすいホテル”

という整理ができます。

⑤ 滞在スタイル軸

観光拠点型 × 連泊型 × 生活滞在型

ここがリエッタ中山の本当の芯です。

リエッタ中山は、

1泊使い切り型より、連泊型

館内完結型より、観光拠点型

単なる宿泊より、生活滞在型

の色が強いです。

つまり、

ホテルの中だけで完結する商品ではなく、

沖縄北部を楽しむためのベース基地として価値がある

ということです。

3. リエッタ中山を他タイプと比べると

A. 恩納村の大型リゾートとの違い

恩納村の大型リゾートは、

ビーチ

プール

レストラン

館内アクティビティ

“ホテルで過ごすこと自体”が商品

一方、リエッタ中山は、

広い客室

多人数宿泊

北部観光への動きやすさ

連泊のしやすさ

拠点としての合理性

が商品です。

一言で言うなら

恩納村は滞在目的型リゾート、

リエッタ中山は北部拠点型コンドミニアムです。

B. 那覇のビジネスホテルとの違い

那覇のビジネスホテルは、

交通利便性

短期滞在

1〜2名

宿泊機能中心

リエッタ中山は、

広さ

定員

家族・グループ対応

観光動線

連泊快適性

が強みです。

一言で言うなら

那覇のホテルが都市の便利さで選ばれるなら、

リエッタ中山は北部滞在の使いやすさで選ばれるホテルです。

C. 一棟貸しヴィラとの違い

ヴィラは、

高いプライベート性

非日常感

高価格帯

特別感重視

リエッタ中山は、

ホテルとしての安心感

まとまった室数

多人数対応

安定した滞在機能

価格と使いやすさのバランス

が強みです。

一言で言うなら

ヴィラほど尖りすぎず、

ホテルの安心感とコンドミニアムの居住性を両立した商品です。

4. リエッタ中山の強みとなるポイント

1　北部観光の拠点性

名護を起点に動きやすい

北部観光との相性がよい

“泊まる場所”以上に“旅のベース”として機能する

2　広さ・定員の価値

大人数で泊まりやすい

家族旅行で真価が出る

1室あたりではなく1人あたりで競争力がある

3　連泊との相性

1泊より2泊以上で魅力が増す

生活導線が取りやすい

荷物が多い家族客とも相性がよい

4　ホテルと民泊の中間にある安心感

民泊ほど不安定ではない

ホテルほど窮屈でもない

ちょうどいい滞在商品になりやすい

沖縄でホテルのオーナーになってみたいというお客様が年々増えておりますが、上記のとおり説明しております。

こんなに細かいのかと驚かれることが多いです。

実際、那覇市内でも、海岸側・国際通り側・首里城エリアで異なります。

名護市内でも、リエッタ中山エリアと名護市街地と海岸沿いエリアは異なります。

皆様の思いが良い形になるよう共有できればと思います。